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“特朗普式加息”来了!中国楼市危险了吗

更新时间:2020-07-18 06:08点击:

  北京时间今天(12月15日)凌晨3点,美联储如期宣布加息,将联邦基金利率从0.25%到0.5%的浮动区间,上升到0.5%到0.75%的区间。

  应该说,加息的时间点和幅度,都符合此前的预期。但随后,国际市场还是出现了较大动荡,这是为什么呢?原因很简单:美联储预测,2017年将加息3次,而不此前大家预估的2次。

  2次和3次,看起来没有多大区别,但里面可能隐含着一个变化:特朗普时代即将开启。美联储似乎也正在调整步伐,努力跟上他的节奏。奥巴马任命的美联储主席耶伦,不受特朗普待见。但目前来看,特朗普不准备动议罢免她,她也不准备主动辞职。这样,他们将合作到2018年2月。在这种情况下,耶伦需要配合特朗普的基本想法,至少不能再拧着来了。

  2次和3次,看起来没有多大区别,但里面可能隐含着一个变化:特朗普时代即将开启。美联储似乎也正在调整步伐,努力跟上他的节奏。奥巴马任命的美联储主席耶伦,不受特朗普待见。但目前来看,特朗普不准备动议罢免她,她也不准备主动辞职。这样,他们将合作到2018年2月。在这种情况下,耶伦需要配合特朗普的基本想法,至少不能再拧着来了。

  特朗普对利率问题有过相互矛盾的表示,作为一个房地产商,他本能地喜欢低利率。但目前美国基本上接近充分就业,通胀率开始回升,再加上他准备实施大规模财政刺激计划,所以加息是必须的,而且需要比此前预想的快。这就是“特朗普式”加息的含义,也就说美联储有变得偏“”的可能。

  特朗普不仅希望看到加息步伐提速,还希望美国跨国公司在海外的存储的美元现金回流。这样,对于中国等新兴经济体来说,资本面临“双重外流压力”。在这种情况下,中国楼市会不会感受到压力?

  美元最疯狂的加息周期,是1979年到1980年前后出现的,但遗憾的是当时中国还没有房地产市场。自上世纪90年代中国开始普及商品房至今,遇到过三次美元加息周期。

  第一个美元加息周期是1993年到1995年。而中国在这前后,也有一轮加息,时间是1991年4月到1993年7月,随后两年中国没有加息。中国加息的背景是,南巡之后经济过热。由于加息,再加上治理整顿,1993年中国出现了局部房地产泡沫破裂,主要代表是海南楼市崩盘,其状况堪称惨烈。

  第二个美元加息周期,是在1999年到2000年。而这期间,中国是降息的,当时中国正处在亚洲金融风暴之后的通缩状态里。这期间,虽然中国在降息,但楼市波澜不惊,大概到2001年开始,楼市从上海开始启动。

  第三个美元加息周期,是2004年到2007年;这期间,中国也在加息,两国完全同步。但这没有能阻止中国楼市的上涨。

  第一个美元加息周期是1993年到1995年。而中国在这前后,也有一轮加息,时间是1991年4月到1993年7月,随后两年中国没有加息。中国加息的背景是,南巡之后经济过热。由于加息,再加上治理整顿,1993年中国出现了局部房地产泡沫破裂,主要代表是海南楼市崩盘,其状况堪称惨烈。

  第二个美元加息周期,是在1999年到2000年。而这期间,中国是降息的,当时中国正处在亚洲金融风暴之后的通缩状态里。这期间,虽然中国在降息,但楼市波澜不惊,大概到2001年开始,楼市从上海开始启动。

  第三个美元加息周期,是2004年到2007年;这期间,中国也在加息,两国完全同步。但这没有能阻止中国楼市的上涨。

  可见,在历史上中美两国央行加息、降息的步伐并不完全一致。中国楼市的上涨波段,跟国内的降息周期并不完全契合,当然跟美元的周期就更不契合。

  过去这20多年,中国不论加息还是降息,货币政策事实上都处于“量化宽松”之中,这是跟美国非常不同的一点;另外,中国的城镇化被压抑了多年,过去20多年是集中的释放期。此外,中国还存在严格的外汇管制。这些因素的存在,让中国内地楼市跟美联储的货币政策,整体上联系不大。

  香港的情况就完全不同,香港是中国相对独立的关税区,资金自由进出,港币跟美元绑定。也就是说,香港没有独立的货币政策,只能跟着美国走。如果说有什么特殊的,就是它是中国内地资金出门的第一站。所以,香港的楼市就跟美元加息、降息高度相关。

  即便是美元在2017年、2018年加息节奏不断加快,其对中国楼市的影响都将非常小,当然这种影响是偏利空的,它会阻止中国央行进一步放宽货币政策。但前提是,中国经济稳增长的难度不算大。如果难度超过了承受能力,那么中国央行仍然会降准、降息,并不惜让人民币贬值。到那时,人民币计价模式下的房价,还会有一波上涨。

  所以,影响内地房价的首要因素,还是国内政策。我此前在专栏里分析过,经济不景气往往成为房价上涨的最大推手。或者换句话说:当国内经济下行压力增大时,人民币计价模式下的房价上涨就可能到来。但遗憾的,很多专家和学者都搞不懂这一点,他们本能地认为:经济不好了,房价就应该跌。我们的逻辑,恰恰不是这样的。

  即便是美元在2017年、2018年加息节奏不断加快,其对中国楼市的影响都将非常小,当然这种影响是偏利空的,它会阻止中国央行进一步放宽货币政策。但前提是,中国经济稳增长的难度不算大。如果难度超过了承受能力,那么中国央行仍然会降准、降息,并不惜让人民币贬值。到那时,人民币计价模式下的房价,还会有一波上涨。

  所以,影响内地房价的首要因素,还是国内政策。我此前在专栏里分析过,经济不景气往往成为房价上涨的最大推手。或者换句话说:当国内经济下行压力增大时,人民币计价模式下的房价上涨就可能到来。但遗憾的,很多专家和学者都搞不懂这一点,他们本能地认为:经济不好了,房价就应该跌。我们的逻辑,恰恰不是这样的。

  最后说一下今天的债市、股市。说实话,股市跌这么多(上证指数跌了22点)我没有想到,主要原因是国债市场出现了异常。由于前一段时间持续下跌,债市隐藏的很多违规行为、巨额亏损开始显现,市场传闻不断,涉及到国海证券等多家券商、银行、基金。10年期国债主力品种一大早就跌停,给股市带来巨大心理压力。今天保险、银行等板块领跌,就是因为这个,保险银行都是债市的主要投资者。

  对于股市,我仍然持谨慎乐观态度,经过规范野蛮人、美元加息和债市崩盘的洗礼之后,有望在未来三个月内再次走好。


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